Your search results

Daň z nabytí nemovitých věcí 2016

Zveřejněno: hradreal v 3.2.2016
| 0

S daní z nabytí nemovitých věcí se za svůj život setká většina lidí. Jak však při jejím placení správně postupovat, kolik a komu zaplatím a jak to vlastně celé funguje? Víte, kdo je to poplatník daně, co je základ daně, směrná hodnota a jak se určuje? Odpovědi na tyto a mnoho dalších otázek se dozvíte v našem praktickém průvodci.

 

Z čeho se daň platí?

Daň z nabytí nemovitých věcí se platí z každého úplatného převodu nemovitosti, proto se také dříve tato daň jmenovala „daň z převodu nemovitosti“. Úplatným převodem se myslí nejen klasická koupě, ale též směna či vzájemné darování. Z dědictví či klasického darování se daň neplatí.

Z výše uvedeného pravidla však existují výjimky a tak jsou od daně osvobozeny též následující úplatné převody:

  1. první úplatný převod pozemku s novostavbou rodinného domu, ke kterému dojde nejpozději do pěti let od chvíle, kdy je možné stavbu (podle stavebního zákona) užívat,
  2. první úplatný převod jednotky v nové stavbě bytového domu, ke kterému dojde nejpozději do pěti let od chvíle, kdy je možné jednotku užívat,
  3. první úplatný převod jednotky určené k bydlení, která vznikla stavební úpravou, ke kterému dojde nejpozději do pěti let od chvíle, kdy je možné jednotku užívat,
  4. převod družstevního bytu (případně garáže či sklepa) do vlastnictví člena bytového družstev,
  5. případně převod bytové jednotky z vlastnictví jiné právnické osoby, která vznikla za účelem vlastnění domu s jednotkami, do vlastnictví jejího člena či nájemníka této jednotky.

Kdo daň platí?

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je v současnosti ještě stále převodce (prodávající), ačkoli s největší pravděpodobností již 1. dubna 2016 dojde k obrácení rolí a poplatníkem daně bude ze zákona pro změnu nabyvatel (kupující). Touto změnou tak zákonodárce srovná současný paradox, kdy daň se sice jmenuje z nabytí nemovitých věcí, ale odvádí ji převodce, nikoli nabyvatel.

Až do 1. dubna letošního roku bude též možné ve smlouvě sjednat přenesení daňové povinnosti na kupujícího. V opačném směru (z kupujícího na prodávajícího) však již přenesení poplatnictví daně možné po 1. dubnu nebude.

Pozor na to, že být poplatníkem daně neznamená pouze povinnost daň zaplatit. Poplatnictví s sebou přináší též další práva a povinnosti, tedy například povinnost podat daňové přiznání v termínu, povinnost doložit kupní cenu nemovitosti, přiložit znalecký posudek či vyplnit podklady pro určení směrné hodnoty, či na druhé straně právo na ponížení základu daně o započitatelné náklady apod.

Výše daně, směrná hodnota

Výše daně z nabytí nemovitých věcí je v současné době čtyři procenta ze základu daně, když základem daně je nabývací hodnota nemovitosti, tedy zjednodušeně její cena. Zde se to však již začíná trochu komplikovat.

Nabývací hodnota totiž není tak jednoznačná záležitost, jak by se mohlo na první pohled zdát. Zákon je v tomto směru postavený tak, aby se daň vypočítávala vždy z reálné a zároveň co nejvyšší částky. Kupní cena se tedy porovnává buď s tzv. směrnou hodnotou (tedy hodnotou, kterou odhadne finanční úřad), nebo s cenou určenou podle znaleckého posudku, a to podle toho, zdali si poplatník vybere směrnou hodnotu, nebo znalecký posudek. Pozor, s kupní cenou se však nepoměřuje celá směrná hodnota či odhadní cena dle znaleckého posudku, ale vždy pouze 75 % z nich. Nabývací hodnotou pak bude nejvyšší z obou zmíněných částek.

Pokud tedy nechá poplatník vypracovat znalecký posudek a požádá o jeho použití finanční úřad, pak bude cenou nemovitosti buď kupní cena, nebo cena dle znaleckého posudku. Oproti tomu pokud si zvolí místo znaleckého posudku směrnou hodnotu, pak se o základu daně rozhodne mezi směrnou hodnotou a kupní cenou. Zdá se vám to složité? Podívejte se na níže vloženou grafiku.

nabyvaci_hodnota

A co že je to ta směrná hodnota? Směrnou hodnotou je částka, kterou na základě velikosti, stavu, polohy nemovitosti, běžných cen v dané lokalitě a dalších kritérií vypočte finanční úřad. V zásadě je to jiná metoda odhadu skutečné hodnoty nemovitosti, provedená částečně na základě tabulkových kritérií a částečně dle uvážení příslušného finančního úřadu. K výpočtu směrné hodnoty slouží formuláře (přílohy daňového přiznání), které vyplní poplatník daně a dodá je spolu s daňovým přiznáním (pouze v případě, že nemá zájem o určení ceny znaleckým posudkem). Při podávání daňového přiznání počítejte s tím, že vyplnění takového formuláře nějaký čas zabere, neboť je poměrně dlouhý a mnoho informací, na které se ptá, není každý hned schopen vyplnit (například v kterém roce byl dům postaven, či kdy proběhla poslední rekonstrukce). Na stránkách finanční správy je k dispozici kalkulačka, pomocí které si můžete přibližnou výši směrné hodnoty dopředu zjistit.

Ohledně směrné hodnoty se sluší dodat, že u některých typů staveb (například lesa či vodní plochy) ji není možné použít – je tedy nutné použít znalecký posudek.

Kupní cena

Kupní cenou pro účely výpočtu základu daně bývá ve většině případů cena napsaná v kupní smlouvě. Není to však zcela vždy pravda. Ke kupní ceně nemovitosti je totiž zapotřebí připočítat též hodnotu případného nepeněžitého plnění. Pokud tedy bude ve smlouvě ujednání, že cena pozemku činí 500 tisíc korun, ke kterým prodávající od kupujícího navíc získá garáž za městem, pak bude kupní cenou pozemku nejen 500 tisíc korun, ale též hodnota garáže (znovu určená znaleckým posudkem).

Kdy, komu a jak podat daňové přiznání?

Daňové přiznání se podává ve lhůtě do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

vkladDen vkladu vlastnického práva bývá někdy chybně zaměňován se dnem právních účinků vkladu vlastnického práva. Jedná se však o dva odlišné okamžiky. Zatímco právní účinky vkladu nastávají ke dni, ve kterém podáte návrh na vklad katastrálnímu úřadu, den provedení vkladu nastává z pravidla o dvacet a více dnů později, než právní účinky. Datum provedení vkladu zjistíte buď z vyrozumění o provedeném vkladu, které vám pošle katastrální úřad, nebo z listu vlastnictví, na kterém je nemovitost zapsaná, případně též z webových stránek nahlizenidokn.cuzk.cz.

Daňové přiznání se podává na standardním formuláři příslušnému finančnímu úřadu, tedy tomu úřadu, v jehož obvodu se nachází převáděná nemovitost.

Daň je možné zaplatit složenkou, nebo převodem na bankovní účet příslušného finančního úřadu.

Christian Grym

Nevíte si s daňovým přiznáním rady? Kontaktujte nás na telefonu

+420 777283466

nebo na emailové adrese

info@hradeckarealitni.cz

a my Vám s daňovým přiznáním poradíme!

Zanechte odpověď

Your email address will not be published.