Your search results

Drobné opravy a údržba bytu v roce 2016

Zveřejněno: hradreal v 5.2.2016
| 2 komentáře

Jaké opravy musí nově v roce 2016 platit nájemník a co je to běžná údržba bytu, ke které je povinen? V jaké výši musí nájemce opravy platit a co když nájemní smlouva říká něco jiného? Odpověď na tyto otázky stanovuje s účinností od 1. ledna 2016 nařízení vlády.

Dosavadní stav

S účinností nového občanského zákoníku od 1. ledna 2014 došlo též ke zrušení starého nařízení vlády z roku 1995, které mimo jiné stanovovalo, do jaké výše a jaké konkrétní opravy je v nájemním bytě povinen provádět nájemce, a které jdou naopak k tíži pronajímatele. Od roku 2014 tak toto nařízení již neplatilo, avšak zároveň neexistoval žádný platný předpis, který by jej nahrazoval. Došlo tím k situaci, kdy o placení oprav v nájemním bytě panovala nejistota.

Tuto nejistotu se pokusila zmírnit Expertní skupina Ministerstva spravedlnosti KANCL ve svém stanovisku č. 15, kde problematickou situaci po zrušení starého nařízení vlády posoudila tak, že strany nájemní smlouvy mohou do doby, než vejde v účinnost nové nařízení vlády, používat starý, již zrušený předpis. Problémy, které byly s tímto řešením spojeny, není nutné na tomto místě rozebírat.

Podle tohoto starého stavu měl nájemce povinnost hradit zde přesně vyjmenované drobné opravy (např. oprava podlahových krytin, vypínačů, zámků, rolet a žaluzií či kuchyňského vybavení), a dále také všechny opravy o nákladech do 500,- Kč za jednu opravu. Stropem pro hrazení drobných oprav nájemcem byla částka, která odpovídá 70,- Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu. U bytu o ploše 83 m² tak měl nájemce povinnost ročně na opravy vynaložit maximálně 5.810,- Kč.

Vedle toho byl navíc nájemce povinen k tzv. běžné údržbě bytu, kterou se myslelo zejména čištění a prohlídky spotřebičů, plynových kotlů, malování či tapetování a čištění odpadů (viz dále).

Od roku 2016

Výše popsaný přechodný stav se podařilo zacelit až po dvou letech od účinnosti nového občanského zákoníku, a to novým nařízením vlády 308/2015 Sb. Nové nařízení vychází z velké části z původního a tak i stejným způsobem vyjmenovává konkrétní drobné opravy, ke kterým je nájemce povinen. Jejich seznam je obdobný, avšak v některých případech došlo k inovacím.

Tak například nově je v nařízení zmíněna oprava elektronických součástek bytu, jako je klimatizace, ventilace, elektronické otevírání dveří, alarmy a zabezpečení bytu a podobně. Taktéž došlo ke konkretizaci v tom smyslu, že nájemce výslovně platí všechny opravy kuchyňského vybavení, trouby, sporáků apod.

Změnila se i výše částky za jednotlivou drobnou opravu, ke které je nájemce povinen. Nově tak hradí všechny opravy, které nejsou konkrétně jmenovány, a to do výše 1.000,- Kč. Roční limit pro veškeré opravy v bytě taktéž vzrostl a to na 100,- Kč za metr čtvereční. U našeho modelového bytu o 83 m² tak náklady od 1. ledna mohou vzrůst až na 8.300,- Kč.

Na tomto místě je nutné zdůraznit, že limit 1.000,- Kč za jednu opravu se vztahuje pouze a výlučně na další opravy, které nejsou v nařízení konkrétně jmenovány. Celkový roční limit však platí pro všechny opravy dohromady.

Běžná údržba bytu je nově definována poněkud odlišně. Obecné pravidlo zní, že nájemce je povinen udržovat a čistit byt včetně jeho zařízení a vybavení tak, jak se to obvykle provádí při užívání bytu. Původní nařízení přitom nájemníka povinovalo údržbou a čištěním, které je obvyklé u delšího užívání bytu. Zdali existuje je mezi uvedenými formulacemi rozdíl ukáže čas, já se však domnívám, že okruh údržby v rukou nájemce podle tohoto pravidla zůstává stejný.

Pro konkretizaci poněkud neurčitého obecného pravidla uvádí nařízení příklady poněkud odlišné příklady, než jak tomu bylo za staré úpravy. Nelze z toho však dovozovat, že by se povinnosti nájemce ohledně údržby bytu nějak měnily, neboť výčet zde uvedené údržby není konečný, je demonstrativní a slouží pouze jako vodítko či příklad. Bernou mincí je tak s absolutní jistotou pouze výše zmíněné obecné pravidlo. 

Dá se sjednat něco jiného?

Nájemce a pronajímatel si samozřejmě mohou v nájemní smlouvě sjednat hrazení drobných oprav a běžnou údržbu odlišně, avšak vždy pouze ve prospěch nájemce. Cenu za drobné opravy tak lze pouze snížit a některé opravy může vzít pronajímatel výslovně na sebe, avšak nájemní smlouva nikdy nemůže nájemníka zavázat k opravám nad rámec nařízení vlády.

Christian Grym

Máte k drobným opravám a běžné údržbě bytu nějaké poznámky či dotazy či připomínky? Kontaktujte nás na emailové adrese

info@hradeckarealitni.cz

a my Vám rádi poradíme!

2 thoughts on “Drobné opravy a údržba bytu v roce 2016

  • Dita Baker
    na 14.3.2016

    Dobrý den, děkuji za informativní článek. Ráda bych se zeptala, jak je to v případě oprav ne zcela běžných. Konkrétně zmíním naši situaci. Do nového bytu jsme se nastěhovali v listopadu 2015 a již ten měsíc nám pronájemce musel rozkopat zeď v koupelně, neboť v domě začalo praskat staré potrubí. Oprava byla do 2 dnů hotová, dalších pár týdnů jsme čekali na uvedení zdi do původního pořádku. Stejná záležitost se opakuje teď v březnu, kdy další trubky začaly také prskat. Zatímco chápu, že staré potrubí se musí vyměnit za nové, mám nárok na snížení nájemného? Jaká finanční částka je příhodná? V bytě musí s řemeslníky někdo být, což stěžuje chod domácnosti s malým dítětem a také samozřejmě docházka do zaměstnání.
    S pozdravem, Dita Baker

Zanechte odpověď

Your email address will not be published.