Dobrý den, děkuji za informativní článek. Ráda bych se zeptala, jak je to v případě oprav ne zcela běžných. Konkrétně zmíním naši situaci. Do nového bytu jsme se nastěhovali v listopadu 2015 a již ten měsíc nám pronájemce musel rozkopat zeď v koupelně, neboť v domě začalo praskat staré potrubí. Oprava byla do 2 dnů hotová, dalších pár týdnů jsme čekali na uvedení zdi do původního pořádku. Stejná záležitost se opakuje teď v březnu, kdy další trubky začaly také prskat. Zatímco chápu, že staré potrubí se musí vyměnit za nové, mám nárok na snížení nájemného? Jaká finanční částka je příhodná? V bytě musí s řemeslníky někdo být, což stěžuje chod domácnosti s malým dítětem a také samozřejmě docházka do zaměstnání.
Odpověď:
Co se vedení vody v bytě týká, tak je povinností nájemce hradit pouze opravy a výměny armatur (kolen, ventilů, kohoutů apod.), měřidel a vodoměrů a vodovodních výtoků. Z Vámi popisované situace tedy vyplývá, že se v případě prasklého vodovodního potrubí o drobné opravy nejedná a povinnost úhrady nákladů leží na straně pronajímatele.
Nárok na slevu z nájemného má nájemce pouze z těchto důvodů:
1) Nájemce i pronajímatel již před nastěhováním věděli o takové vadě bytu, která způsobuje, že byt není způsobilý k obývání, případně že byt neodpovídá sdělení pronajímatele (například v nájemní smlouvě), přes to se však nájemce rozhodl do bytu nastěhovat (§2245 obč. z.). Tento nárok se však vztahuje pouze na situaci před nastěhováním do bytu.
2) Nájemce oznámil pronajímateli vadu či poškození bytu, ale pronajímatel ji bez zbytečného odkladu a řádně neodstranil (§ 2265 občanského zákoníku). Vzhledem k tomu, co popisujete, se tedy o tento případ nejedná.
3) Oprava trvá vzhledem k celkové délce nájmu nepřiměřeně dlouho (§ 2210 odst. 2 obč. z.). Není-li ve Vašem případě nájem bytu sjednán na konkrétní dobu, pak by délka opravy musela být nepřiměřeně dlouhá ve vztahu k předpokládané délce nájmu bytu (například 2 měsíce v případě půlročního nájmu). Z toho co píšete není zcela jasné, k jak dlouhému a jak intenzivnímu omezení vlastně došlo. Tento důvod by tedy za určitých okolností mohl připadat v úvahu, spíše si ale myslím, že ve Vašem případě se nejedná o omezení dostatečně dlouhé na to, aby založilo nárok na slevu z nájemného. Důležité je také posuzovat to, jak dlouho obvykle taková oprava trvá. Pokud jde o drobnou opravu, která obvykle trvá jedno odpoledne, pak je nepřiměřené provádět ji měsíc. V případě prasklého vodovodního vedení se však s delší opravou dá počítat.
4) Oprava ztěžuje užívání bytu nad míru obvyklou (§ 2210 odst. 2 obč. z.). Tento důvod by sice ve Vašem případě zdánlivě mohl připadat v úvahu, ale osobně se nedomnívám, že Vámi popsané omezení dosáhlo takové intenzity, zvláště vzhledem k tomu, jak krátce trvala samotná oprava a že šlo skutečně o neodkladnou záležitost.
Dodám již jen, že nárok na slevu z nájemného je i v případě,
5) že nájemce je v užívání rušen jednáním třetí osoby (předběžné opatření soudu apod.), a
6) nájemci jsou při prohlídce věci pronajímatelem způsobeny obtíže, které nejsou nepodstatné. Nejedná se však o běžná omezení, která s prohlídkou bytu souvisí (tedy zpravidla zásah do soukromí, časové komplikace apod.), ale o mimořádná, která s prohlídkou nebývají běžně spojena (tedy například to, že po dobu prohlídky nemůžete byt užívat vůbec).
Co se výše slevy na nájemném týče, pak zákon na několika místech zdůrazňuje, že výše slevy musí být zásadně přiměřená intenzitě a délce omezení nájemce. Žádné vodítko pro zcela objektivní stanovení výše slevy neexistuje, ale domnívám se, že pokud dojde k úplnému znemožnění užívání bytu po dobu 2 dnů, pak by sleva mohla odpovídat 2/30 výše měsíčního nájemného. Je to však pouze moje soukromá úvaha, která rozhodně nemusí být pro praxi směrodatná.
Závěrem bych tedy shrnul, že pouhé provádění nutné opravy v bytě nárok na slevu z nájmu nezakládá. Toto právo totiž náleží pouze při takovém omezení nájemníka, které je neobvyklé a nadmíru zatěžující.
V prvé řadě bych ve Vašem případě tedy doporučuji pokusit se o rozumnou dohodu s pronajímatelem. Jeho cílem pravděpodobně není omezovat Vás v bydlení a tak by mohl být případně ochotný k jednání, případně k některým drobným ústupkům. Pokud by se však intenzita zásahů do Vašeho vlastnického práva v důsledku oprav v budoucnu zvyšovala a s pronajímatelem nebyla rozumná dohoda, doporučuji poradu s advokátem.
