Your search results

Vyvlastnění aneb když přes můj pozemek povede silnice

Zveřejněno: hradreal v 18.2.2016
| 0

Za jakých okolností mohu přijít o svůj pozemek, kdy na mojí zahradě může vyrůst silnice a co mě v takové situaci může potkat si nastíníme v následujícím příspěvku.

Vyvlastnění nemá být svévolné

Způsobů, jak omezit soukromé vlastnické právo k nemovitostem zná český právní řád celou řadu. Počínaje právy sousedskými, která mi říkají co stavět i jak se na svém pozemku smím chovat, přes stavební předpisy až po územní plánování. Dnes bych se ovšem chtěl zaměřit pouze na omezení nejvýznamnější a absolutní, na vyvlastnění, neboli nucené zbavení vlastnického práva ve prospěch veřejné moci.

Problematiku vyvlastnění nemovitosti poněkud komplikuje fakt, že jeho právní úprava je roztříštěna do několika zákonů. Obecná pravidla jsou upravena v zákonu o vyvlastnění z roku 2006. Právě ten stanovuje šest základních podmínek, za kterých je v demokratickém státě vyvlastnění vůbec myslitelné:

  1. K vyvlastnění může dojít pouze pro účel stanovený zvláštním zákonem. Pro praxi to znamená, že vyvlastnit nemovitost lze především za účelem:
    1. výstavby veřejné dopravní infrastruktury, tedy silnic, dálnic a jiných pozemních komunikací a staveb k nim příslušejícím,
    2. protipovodňové stavby, stavby a opatření k ochraně před jinými přírodními katastrofami a za účelem ekologických opatření apod.,
    3. obrany státu,
    4. asanace území,
    5. vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby, nebo příjezd k pozemku či stavbě, a to i k pozemkům či stavbám v soukromém vlastnictví.
  2. Výše zmíněný účel musí být realizován do určité doby od vyvlastnění. Obecná lhůta jsou 2 roky, pro vyvlastnění za účelem výstavby dopravní infrastruktury jsou to 4 roky. Nezačne-li se s realizací stavby v této době, může to mít za následek neplatnost vyvlastnění a vrácení nemovitosti původnímu vlastníkovi (vyvlastněnému),
  3. Vyvlastnění musí být vždy podpořeno veřejným zájmem. Posouzení veřejného zájmu bývá složitou záležitostí, ale v případě výstavby dopravní infrastruktury se dá říct, že podmínka veřejného zájmu je splněna prakticky vždy,
  4. Vyvlastňující orgán se vždy musí pokusit o mírnější řešení, než je autoritativní zbavení vlastnického práva (například dohodu, případně zřízení věcného břemene). Jak toto pravidlo funguje popisuji níže,
  5. Vyvlastněno může být pouze to, co je ke splnění daného účelu nezbytné. Jsem-li tedy zbavován vlastnictví pro stavbu dopravní komunikace, není nutné zabírat větší část pozemku, než jaká leží pod zmíněnou komunikací a v jejím bezprostředním okolí, stejně tak stačí-li ke splnění účelu zřízení věcného břemene, není třeba zbavovat vlastnictví. Výjimkou může být situace, kdy o vyvlastnění větší části požádá přímo vyvlastňovaný proto, že zbytek pozemku nelze užívat,
  6. Vyvlastněnému musí být poskytnuta náhrada, a to buď v podobě náhradního pozemku, nebo peněžní kompenzace, a to v takové kvalitě či výši, aby mohla být považována za spravedlivou,

Druhým předpisem, který je pro vyvlastňování nemovitostí nepostradatelný, je stavební zákon. Ten především stanovuje výše vyjmenované účely pro vyvlastnění nemovitého majetku. Neméně důležitý je pak též zákon o pozemních komunikacích.

m2002-132-151K všeobecné nepřehlednosti právní úpravy nepřispívá existence zákona o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury z roku 2009. Tento zákon upravuje prakticky shodné záležitosti jako zákon o vyvlastnění, avšak odlišným způsobem. Důsledek je takový, že každé zbavení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě za účelem výstavby silnic, dálnic, vodohospodářských staveb, elektrického vedení apod. se řídí minimálně třemi právními předpisy zároveň.

V prvé řadě je dohoda

Jak již bylo zmíněno výše, vyvlastňující orgán má nejdříve povinnost se pokusit s vlastníkem dohodnout. Ten, kdo výstavbu provádí (dle zákona se nazývá stavebník) tak vlastníkovi dotčeného pozemku zašle návrh kupní smlouvy, nebo smlouvy o zřízení věcného břemene, podle toho, co se stavebníkovi jeví jako nejvhodnější řešení pro danou situaci. V případě obou řešení je pro většinu lidí nejdůležitější rozsah a kupní cena, kterou stavebník v návrhu smlouvy nabídne.

Za jakou cenu?

Platné právní předpisy říkají, že se ke kupní ceně dospěje za pomoci znaleckého posudku, kterým bude stanovena takzvaná obvyklá cena pozemku nebo stavby, neboli

„cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku … v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

Znalecký posudek zpravidla nechá vyhotovit stavebník, přičemž ve výši obvyklé ceny pozemku nesmí být dále zohledněn ani fakt, že na pozemku v budoucnu vznikne plánovaná stavba, což by samozřejmě hodnotu pozemku výrazně snížilo. Z praxe vyplývá, že cena za vyvlastňovaný zemědělský pozemek bývá stanovena v rozmezí 8 – 35 Kč za metr čtvereční zabraného pozemku. Tato cena se může pro většinu případů jevit přiměřenou, ovšem obvykle v ní není brán v potaz fakt, že některé pozemky mají potenciál k výraznému zhodnocení například vlivem rozrůstající se městské zástavby. Ze zemědělského pozemku v ceně pár desítek tisíc se tak poměrně záhy může stát pozemek stavební o hodnotě několika milionů.

Pro účely návrhu kupní smlouvy se následně obvyklá cena zemědělského pozemku dle znaleckého posudku vynásobí, a to až 16 krát, v případě pozemku stavebního a stavby je to 1,15 krát. Teoreticky je tedy na úvaze stavebníka, zdali stanoví výši nabízené kupní ceny za pozemek na 1, nebo až 16 násobek ceny dle znaleckého posudku.

V květnu 2015 však vydalo Ředitelství silnic a dálnic závazný pokyn, aby stavebník (až na výjimky) plošně nabízel kupní cenu za zemědělský pozemek ve výši přesně osminásobku obvyklé ceny pozemku. Soulad tohoto pokynu s právním řádem je však dle mého názoru minimálně sporný.

nahrada_vyvlastneniPočátkem května 2016 vejde v účinnost novela, která sníží koeficient, kterým se násobí obvyklá cena pozemku ze 16 na 8 krát. Stav, který je dnes již zažitou praxí, bude tedy podložen zákonem.

A co když odmítnu?

Pokud návrh stavebníka na dobrovolný převod vlastnictví jako vlastník pozemku nebo stavby odmítnu, nebo nedojde-li ke shodě nejpozději do 90 dnů od doručení návrhu, může vyvlastňovací úřad, tedy z pravidla obecní úřad, přistoupit k samotnému vyvlastňovacímu řízení. Cena, za kterou mi však v takovém případě budou pozemek či stavba vyvlastňovány bude stanovena odlišným způsobem. Obvyklá cena již nebude vynásobena žádným koeficientem. I přes jisté rozdíly ve způsobu ocenění znaleckým posudkem se tak lze domnívat, že v případě dohody bude navržená kupní cena vyšší, než náhrada za vyvlastnění.

Náhrada ze vyvlastnění musí být poskytnuta nejpozději do 90 dnů od právní moci rozhodnutí o vyvlastnění. Nedojde-li k tomu, může být vyvlastnění dokonce zrušeno.

Jak se proti vyvlastnění bránit, jak se zachovat, když se mi náhrada zdá příliš nízká a co dělat, když si úřady dělají co chtějí poradím někdy příště.

Christian Grym

Máte k vyvlastnění nějaké poznámky či dotazy či připomínky? Kontaktujte nás na emailové adrese

info@hradeckarealitni.cz

a my Vám rádi poradíme!

Zanechte odpověď

Your email address will not be published.